MECCANICA e DINTORNI

Mah a me quei 30 cm secchi non mi convincono molto, mi spiego :
Supponiamo che il muro sia tuo (per gli spioventi o i pluviali o le carte catastali ) ora dall' interno del tuo muro alla casa 2,70 , ma il muro è costruito sulla tua proprietà in quanto tuo e quindi dall'esterno del muro alla casa 3,00 mt !!! E credo che questo lato dovrebbe essere il confine ( sempre che il muro sia tuo ...). Però a volte la legge e curiosa ...
Quello che succede dall'esterno del muro al condominio adiacente sono problemi loro ...

Se ti mostro le foto é proprio come dici te. Al di la del muro ci son altri 20 cm in piano e poi inizia la loro rampa. Adesso ho incaricato un notaio e un geometra di analizzare sta cosa. L ultimo geometra che ci ha lavorato é quello del possibile cliente e non aveva interesse a sbattersi per la mia causa

Simone Foglia: "Per quanto il catasto possa essere stato una giungla fino a qualche decennio fa da qualche parte ci deve essere un documento che attesta le varie modifiche mel corso del tempo"

dico la mia su questo visto che purtroppo ho avuto delle brutte esperienze: la pianta che fa fede non è quella in catasto, come si è portati a pensare, ma quella depositata in Comune. Tramite un professionista iscritto all'albo puoi fare richiesta di accesso agli atti (sia della tua proprietà che del palazzo) e ciò che troverai li dovrà essere lo stato di fatto; eventuali differenze sulle mappe in catasto andranno fatte sistemare sempre da un professionista che provvederà a rinviare al catasto quale corrette.
Non fare l'errore di basare la tua strategia sulle mappe catastali....

No Max.. in comune, ufficio urbanistica, il progetto della mia casa risulta cosi: la casa sta a tre metri dal confine. All eppca pero il confine non era un muro non era nulla intorno solo campagna. Poi é arrivato il palazzo e ha messo il muro a 2.70. E adesso vogliono far passare che io ho costruito la casa troppo vicino al confine. E questo è ingiusto

Il muro in cemento armato é stato chiaramente gettato dal palazzo si vede occhio nudo

Ok Eugenio, se la pianta in comune é corretta sei a posto.... il palazzo essendo venuto dopo doveva rispettare le distanze e non l'ha fatto.
Il mio messaggio era solo per dirti di non fidarti del catasto ma piuttosto del comune, é lui che conta in queste circostanze

Potrebbe anche essere andata così :
ci serve il muro per la rampa ma non c'è la distanza corretta ... facciamo così , costruiamo il muro sulla sua proprietà e glielo regaliamo ....... salvo che poi non ci sono i documenti che provano questa scelta con tutti i casini a carico tuo che adesso ne derivano ...

per ora non ho trovato documenti... Ma non possono certo dirmi che ho costruito a 2.70 dal muro visto che il muro non c' era.

Per questo voglio misurare il terreno e le distanze della casa da tutti i lati. Si fa presto a vedere e decidere poi il da farsi.

Ovviamente una volta, ovvero 40 anni fa, i 30 cm non erano un problema, oggi invece erogano i bonus solo se stai dentro il 2% di tolleranza. Tolleranza che all' epoca veniva sempre non rispettata perché TANTOCHIVUOICHECONTROLLI

che muri di divisione insistano solo su una proprieta' e non esattamente alla mezzeria tra le 2 non e' un'anomalia ,che tutto cio' che e' costruito anche da altri sul tuo terreno e' tuo non ci piove e se fatto senza il tuo permesso puoi farlo demolire a spese di chi l'ha fato o demolirlo tu senza che nessuno possa dire nulla.
Visto cosi' come ha intuito bene Davide la cosa si semplificherebbe

lelef in tutto questo traslasci il costo di demolizione che non DEVE essere a carico di Eugenio.... e non credo sia un murettino semplice da tirare giu....

La normativa è chiara a lineare, ma vediamo la cronologia

Il padre di Eugenio è stato autorizzato con regolare licenza edilizia ad edificare ai 3 metri canonici da confine.
L'impresa incaricata ha costruito l'immobile, che successivamente messo in mappa
E qui abbiamo un primo professionista che attesta formalmente con tanto di rilievo strumentale, e libretto misure allagato al tipo mappale, che prima viene depositato in comune per le verifiche di competenza e poi successivamente depositato in catasto, che l'immobile era costruito nella posizione prevista dal progetto.
Poi come conclusione della pratica edilizia è stata richiesta e rilasciata l'agibilità, e all'epoca per attestarla usciva il tecnico comunale. SI da il caso che i tecnici comunali quando svolgono funzioni ispettive quali la verifica di un'agibilità operano come Pubblici Ufficiali.
Seconda figura che attesta la liceità del costruito.

Successivamente terzi hanno costruito un nuovo edificio che per le norme vigenti all'epoca doveva essere posizionato ad almeno 5 metri dal confine di proprietà e ad almeno 10 metri dagli edifici esistenti.
La e l'ho evidenziata volutamente, non è una O.
La E impone a chiunque progetti e costruisca di verificare che tutte e due condizioni siano soddisfatte, te ne devi stare a minimo 5 metri dal confine, e a 10 metri dall'edificio.

Quando ho costruito casa mi sono trovato a fare i conti con la casa della vicina che era a due metri dal confine e invece che stare a 7 dal confine sono dovuto arretrare a 8 metri.

Indipendentemente dalla posizione effettiva dell'immobile preesistente dai confini (ci sono le tolleranze costruttive, gli errori di rilievo in fase di accatastamento, quelli di messa in mappa, gli errori stessi delle mappe ecc ecc.) si è tenuti a rispettare la distanza minim dei 10 metri tra gli edifici (o comunque quella prevista dal piano urbanistico vigente all'atto dell'edificazione) e quella minima di 5 metri dal confine.
Il padre di Eugenio aveva edificato a 8 metri dal confine, benissimo potevano costruire a 5 metri e tra gli edifici ne rimanevano 13 , aveva costruito a confine ( si può , ma la parete deve essere cieca o al massimo presentare delle luci e chi costruisce successivamente può edificare in aderenza e tappartele), allora il condominio poteva essere edificato o in aderenza o a 10 m , non certo a 9.70 o meno.

Quindi ai sensi della normativa , l'abuso e stato commesso da chi ha edificato il condominio, non certamente da chi ha costruito in precedenza. Pertanto le spese per il ripristino dello stato dei luoghi ricadono esclusivamente sul condominio.

Poi per pedanteria posso anche dire che tutte le volte che progetto o ancor peggio traccio una costruzione, non mi fido mai delle mappe catastali
Fino a non troppi anni fa gli edifici li mettevano nelle mappe in un modo abbastanza barbaro: prendevano il lucido dell'inserimento in mappa (con tutti i suoi errori grafici) lo sovrapponevano alla loro mappa , poi bucavano gli spigoli con uno spillo e tolto il lucido ripassavano le linee.
Ovviamente il mappino del tipo mappale non era altro cha la rilucidatura di una mappa cartacea che andavi a comprare al catasto che già solo per le variazioni di umidita si allargava o stringeva e visto che le mappe sono al 2000 , le righe da 0.25 - 0.30 mm anche lavorando bene ti ritrovavi con un'alea del posizionamento dell'ordine di mezzo metro, se poi non lavoravi da certosino, cannare di mezzo millimetro non era impossibile, ma un misero sbaglio di mezzo millimetro tra rilucidatura della mappa e spillatura su quella del catasto con una scala di rappresentazione 1:2000 vuol dire sbagliare in situ di 1 metro.
Poi ci sarebbe da sindacare anche sulla posizione dei confini materializzati in mappa con la righina da 0.25-0.30 (o anche piu large su certe mappe) che riportata alla realta sono largha 50-60 cm. Le misure sulla mappa si prendevano con la riga, che è millimetrata, se eri attento cercavi di usare un righello con i mezzi millimetri, ma le frazioni le stimavi e comunque gli errori di parallasse non li compensavi, quindi ad andare bene la misura era approssimata al quarto di millimetro, ovvero 50 cm nella realtà, decisamente di più dei 30 cm che ballano ad Eugenio.

Pertanto per il progetto si fa un rilievo strumentale, e con gli strumenti attualmente a disposizione puoi "battere" gli spigoli degli edifici senza neppure entrare nella proprietà del vicino, e in sede di costruzione si va dal vicino si bussa e in sua presenza o di un suo consulente bindella alla mano per farli vedere le distanze , si tracciano in contradditorio confini e posizione del nuovo edificio. Cosi si evitano inutili contenziosi.

si,infatti ho scritto che puo' farlo demolire a spese di chi l'ha fatto ma se la causa costasse piu' del lavoro potrebbe abbaterlo lui.

Adesso poi leggendo giomp la cosa sembra piu' logica ,da vedere se su quelle basi si puo' rettificare senza impazzire

Il problema è che non può abbatterlo di sua iniziativa, o ha una sentenza che glie lo permette e a questo punto la demolizione è già in carico al condominio, o si ritrova a demolire beni di terzi senza averne titolo, e come minimo lo denunciano per vandalismo, distruzione di proprità privata e già che ci sono violazione di domicilio perchè ha messo un piede dalla parte loro, poi vallo a spiegare in tribunale che hai ragione tu.
Per farlo prima deve dimostrare che il muro sta in casa sua. E purtroppo queste beghe come minimo implicano perizie tecniche, avvocati e come minimo una ATP ordinata da un giudice e condotta da un perito incaricato dal tribunale (Ctu) in contradditorio con i tecnici delle parti. Quindi almeno in fase iniziale ti ritrovi a pagare il tuo avvocato, il tuo perito e come minimo il 50 % dei costi del tribunale e del CTU . Poi se sei fortunato in fase di ATP raggiungi un accordo con il tentativo di conciliazione obbligatorio , ma per esperienza succede raramente e in un paio di anni hai portato a casa il risultato, altrimenti forte delle perizia intenti causa, e se dall'atra parte ti ritrovi dei cavillosi che vogliono tirare le cose per le lunghe, spesso le controparti litigiose si accoppiano a professionisti il cui motto è "causa che pende, causa che rende" stai in ballo una decina d'anni.

Grazie per l' esaustiva spiegazione logica. Il risultato é che siccome ho sto muro troppo vicino nessuno mi compra la casa perché ha questo problema e son ampiamente danneggiato finché i luoghi non saranno ripristinati.

L opzione che mi era stata proposta era dicgiarare il falso ovvero che io ho costruito troppo vicino e pagare 15mila euro di fiscalizzaziine. Questa multa fra l' altro NON cancella l abuso e la mia vecchia casa perde completamente di valore

Il tutto per 30 cm

Eugenio il muro quanto è spesso ? se fossero 30 cm puoi sostenere che il muro è tutto tuo e pertanto stato costruito dal tuo lato del confine ( i muri si possono costruire o a cavallo del confine e sono metà per ogni proprietario o sul lato e il proprietario e il padrone del fondo su cui viene edificato)