Ciao a tutti ,
mi serve una info " certa ", senza tenere conto del buon senso , ma che sia citabile con numeri di rif ecc ecc e se siete a conoscenza di precedenti, e/o di leggi che possano confermare quanto ho letto sul web.
Dal mio balcone esce un tubo di raccolta delle acque meteoriche che si innesta in una grondaietta verticale che serve anche il balcone sottostante.
All'innesto nel balcone si è verificata una perdita di acqua che goccia sul balcone sottostante ( ovviamente si vede solo con il bel tempo e con il caldo perchè raccoglie anche l'acqua di condensa di un condizionatore, mentre quando piove ... è tutto bagnato e non si vede nulla
)
Comunque, l'amministratore del condominio, dopo che abbiamo segnalato la perdita , mi ha detto che tocca a me ripararla perchè il balcone è mio. Ora , l'articolo 1117 del cc si esprime in modo piuttosto chiaro in merito alle parti comuni del condominio però, la giurisprudenza ha orientamenti diversi e volevo sapere se quello che ho trovato poteva essere assunto come attribuzione degli oneri di riparazione.
Ripararlo non sarebbe neanche un grosso problema, ma siccome l'amministratore è un tipo simpatico come "un riccio nelle mutande"
ed ha già più volte fatto casino ... a sto giro mi sono un po' rotto le palle e non c'ho tanta voglia di dargliela vinta per quieto vivere... Non mi ha neanche contattato e ha incaricato uno studio tecnico di mandarmi una mail
ora io ho risposto con i due articoli che ho appena citato poi vediamo che mi risponde ... era per questo motivo che volevo essere sicuro di procedere ...
copio e incollo due articoli
grazie a tutti
****************PRIMO ARTICOLO*************************************
L’articolo 1117 del c.c. divide le parti comuni di un edificio condominiale (e non parla se i condomini sono due o venti), in tre gruppi, ed esattamente:
1) Il suolo su cui sorge l’edificio; le fondazioni; i muri maestri o portanti, i tetti, i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili; ed in generale tutte quelle parti dell’edificio necessarie all’uso comune.
2) I locali: per la portineria, e per l’alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi, e per altri simili servizi in comune.
3) Le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso ed al godimento comune (come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti, le fognature, i canali di scarico, gli impianti per l’acqua, per il gas , per l’energia elettrica, per il riscaldamento e simili) fino al punto di diramazione degli impianti, ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.
***********SECONDO ARTICOLO *************************************
Gli elementi costitutivi del balcone
Strutturalmente i balconi si compongono di una pluralità di elementi aventi diverse funzioni: piano di calpestio, soletta, frontalino, sottobalcone. Tali elementi assolvono una duplice funzione: costituiscono da un lato una proiezione dell'appartamento cui accedono e dall'altro parte integrante e strutturale della facciata, svolgendo la funzione di elemento decorativo ed estetico dello stabile nel suo complesso.
Secondo i recenti orientamenti dottrinali e giurisprudenziali prevalenti, oggi i balconi di proprietà esclusiva si considerano come proiezione della proprietà individuale per quanto attiene la possibilità di affaccio e di utilizzazione esclusiva,
mentre tendono a considerarli come parti comuni in relazione alla loro stretta inerenza alla facciata, della quale sono componenti essenziali.Sulla base di duplice funzione individuale e collettiva dei balconi viene, pertanto, ricondotto il regime di riparto delle relative spese di manutenzione.
Il regime delle spese
In generale, competono al proprietario dell'unità immobiliare dalla quale si accede al balcone, le spese relative al piano di calpestio o alla parte interna dei parapetti del balcone mentre, invece,
gravano sul condominio le spese necessarie al fine di garantire e salvaguardare l'armonia estetica della facciata ossia tutte quelle spese che concernono gli elementi esterni dei balconi, che ineriscono alla facciata, concorrendo insieme ad essa a conferire allo stabile quel decoro architettonico che costituisce bene comune dell'edificio.
Devono, pertanto, essere considerate di competenza del condominio le spese relative alle parti che, pur essendo ricomprese nella proprietà esclusiva dei singoli condomini, sono tuttavia strettamente connesse con le facciate del fabbricato, in quanto collegate a queste ultime, sotto il profilo tecnico, da un inscindibile rapporto di funzionalità e complementarità.
La funzione del canaletto gocciolatoio
Sulla base dei criteri indicati, nel caso di specie, il Tribunale di Napoli ha condannato il condominio ad eseguire tutte le opere afferenti il ripristino dei frontalini e del canaletto gocciolatoio, in quanto a seguito di una perizia effettuata, si è accertato la responsabilità del condominio ed ha accolto il ricorso del proprietario del balcone che aveva subito dei danni a causa dalle continue infiltrazioni d'acqua dovute all'assenza del canaletto-gocciolatoio. È Il condominio che deve provvedere alle spese di manutenzione degli elementi esterni dei balconi.
Per cui il danno provocato ai proprietari degli appartamenti coinvolti va risarcito dal condominio.
Il principio espresso dal giudice partenopeo si rifà ad un caso analizzato dalla Corte Suprema che aveva confermato la decisione del merito, in cui si era riconosciuta la natura di parti comuni ai suddetti manufatti, "frontalini" di marmo, con riguardo alla esclusiva loro funzione protettiva od ornamentale dei balconi ed alla rilevata efficacia decorativa dell'intero edificio nonché all'utilizzazione come "gocciolatoi" (Cassazione civile, sez. II, 3 agosto 1990,n. 7831).
Grazie per la pazienza ...
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