MECCANICA e DINTORNI

L'asseverazione della conformità urbanistica viene fatta sull'immobile oggetto dei lavori incentivati al 110%.
L' asseveratore deve certificare che lo stato attuale dell'immobile è conforme allo stato assentito dal comune, non con la situazione catastale, e qui casca l'asino.
Si deve fare l'accesso agli atti e verificare la corrispondenza dello stato dei luoghi con l'ultimo progetto approvato per l'area in esame (possono esserci stati lavori che modificavano solo parte dell'immobile, il sottotetto ad esempio e il progettista non ha rappresentato le aree non oggetto dei lavori).
Il fatto che i luoghi siano conformi alle schede catastali e l'immobile abbia l'agibilità non comporta automaticamente che l'immobile sia conforme urbanisticamente (conforme ai progetti approvati dal comune)
In passato avevano la pessima abitudine di non presentare le varianti in corso d'opera per le modifiche minori che venivano fatte in cantiere (piccoli spostamenti di muri, di finestre, porte in posizione diverse ecc.) pertanto non è infrequente trovare immobili conformi dal punto di vista catastale ma difformi dai progetti depositati, in questi casi prima di aprire le pratiche 110% bisogna fare delle pratiche in sanatoria, ovviamente se ammissibili.
Nel caso l'immobile sia conforme al progetto approvato, ma difforme dalle schede catastali, capita anche questo, si deve procedere alla rettifica delle schede " per miglior definizione" .

Nel caso proposto da eugeniopazzo, la conformità urbanistica verrà fatta sull'immobile ereditato da suo padre, non certamente sul condominio ed in particolare sui muri della rampa.

Per la legge Italiana il proprietario del fondo è proprietario dell'immobile che vi è costruito, pertanto se la rampa è in parte su terreno altrui, è interesse del condominio sistemare la cosa, perchè tali strutture sono a tutti gli effetti di proprietà del proprietario del fondo su cui sono edificati ovvero del padre di eugeniopazzo.

Per procedere con una compravendita i documenti devono essere in ordine e corrispondere allo stato di fatto. Questo prevede la legge e il notaio non può redigere un atto in cui è notorio che realtà e documenti non collimino. Occhio a metterti in mano ad un notaio che procede comunque con l'atto perché sei perseguibile legalmente. Senza i documenti in ordine l'atto, anche a distanza di anni, sarebbe considerato nullo con tutto ciò che ne consegue e mi preme sottolineare che il notaio non è legalmente responsabile in quanto lui si limita ad ufficializzare la compravendita ma la legalità e veridicità dei documenti presentati sono a carico di chi vende (ed eventualmente al geometra se redige dei documenti in proposito). Anche un eventuale agenzia immobiliare e chi compra non sono tenuti a confermare quanto dichiarato ne sono perseguibili. Tieni anche conto che se anche il rogito venisse fatto, il problema si ripresenterebbe in caso di successiva compravendita da parte di chi subentra che potrebbe tirarti in mezzo come responsabile. Neanche un preliminare subordinando i lavori all'acquirente avrebbe senso stando quanto detto prima.

Quindi prima di imbarcarti un un rogito fasullo ti consiglio di far aggiustare la questione, che secondo me si pò risolvere molto più facilmente che coinvolgere (anche economicamente) il condominio di cui conosciamo le dinamiche di fantozziane.
Io procederei in questo modo:
1) Parli con il tuo notaio coinvolgendo un geometra, chiedendogli di fare quella ricerca storica di cui parlavo prima per poter dimostrare di essere vittime e non colpevoli di abuso e per cercare di capire chi è responsabile.
2) Accertata la responsabilità di chi ha fatto i lavori, carte alla mano presenti la situazione all'amministratore del condominio, informandolo della tua intenzione a vendere la proprietà e quindi a dover rettificare i documenti catastali, chiedendogli aiuto a recuperare la documentazione del lavori fatti (che deve avere) ed evitando magari di insinuare possibili costi per i condomini, sono anche loro parte lesa in qualche misura.
3) Con il geometra e l'amministratore presentate in comune i documenti attestanti l'abuso del condominio (o meglio, di chi ha costruito) chiedendo una sanatoria. Come dicevo, visto che sembra che il comune sia corresponsabile, non avendo verificato e rettificato i documenti, potrebbero far passare tutto tramite una semplice Cila in sanatoria.
Da lì basta rettificare la planimetria catastale e poi procedere serenamente all'atto.
Sui tempi non so aiutarti. Nel mio caso, molto più semplice e grazie ad un notaio con due palle così e sbattendomi anche io in prima persona, ci sono voluti 2/3 mesi.

Il vero nodo della questione secondo me è capire chi si deve accollare i costi per sanare allo stato di fatto, visto che voi siete vittime della mala gestione da parte di terzi. Valutate con il notaio se vale la pena di interpellare un avvocato, ma personalmente eviterei. Nel mondo dei sogni sarebbe tutto a carico di chi ha commesso l'illecito, ma visto che siamo in Italia cercherei piuttosto un compromesso tra voi, il condominio e chi ha fatto i lavori (impresa e geometra dell'epoca, che devono aver presentato un progetto approvato dal comune), cercando chiaramente di minimizzare il più possibile i costi per voi.

Ecco, scrivo un papello bruciandomi metà della pausa pranzo poi salta fuori Gionp che con due righe si spiega meglio di me

E ANCORA ...
Il proprietario può evitare la condanna per abuso edilizio solo se dimostra di essere completamente estraneo all’abuso, ossia di non aver partecipato alla realizzazione dell’opera. Si deve però dare pena lui di convincere il giudice e portare elementi a suo favore. Se non lo fa viene automaticamente condannato.

Con la sentenza n. 19225/2019 la Corte di Cassazione è intervenuta ancora una volta sul tema degli abusi edilizi e la responsabilità del proprietario del terreno su cui si è realizzato l’abuso.

Nel caso di opere edilizie abusive realizzate su fondi altrui, il proprietario del terreno è comunque responsabile; a meno che non dia la prova certa che l’attività considerata illecita sia stata realizzata contro la sua volontà: questo l’importante chiarimento arrivato dalla Cassazione.

Decisione della Cassazione
La Corte di Cassazione dichiara proprietaria e committente entrambi responsabili e li condanna al pagamento delle spese processuali ed al versamento delle ammende.

Ai sensi dell’art.29, comma 2, del dpr 380/2001 il direttore dei lavori è sempre responsabile degli abusi edilizi commessi nel suo cantiere; diversamente, per i proprietari del terreno su cui sono realizzati gli interventi illegittimi bisogna che gli stessi dimostrino la loro estraneità, ossia che si tratti di opere realizzate a loro insaputa e senza la loro volontà.

In particolare, per confermare la responsabilità dei proprietari del terreno su cui sono realizzati gli interventi illegittimi è necessario fare delle valutazioni caso per caso:

se il proprietario del terreno non ha commissionato l’abuso, ed è quindi rimasto estraneo all’attività edificatoria, non ha la responsabilità degli interventi illegittimi
se il proprietario, anche se non ha commissionato direttamente i lavori, è a conoscenza degli abusi da cui può trarne dei benefici, è responsabile degli interventi illegittimi
In tema di reati edilizi, l’individuazione del comproprietario non committente quale soggetto responsabile dell’abuso edilizio può essere desunta da diversi elementi oggettivi:

presentazione della domanda di condono edilizio
piena disponibilità giuridica e di fatto del suolo
interesse specifico ad edificare la nuova costruzione
rapporti di parentela o affinità con il proprietario-committente.

Davide però riporti casi in cui si è arrivati in tribunale cosa che mi sembra logico voler evitare a tutti i costi, soprattutto se fondamentalmente si è nel giusto e si hanno i mezzi per dimostrarlo. Con i miei interventi intendevo suggerire di provare a sistemare tutto prima di presentarsi davanti al giudice e soprattutto con meno male possibile per Eugenio e la sua famiglia, poi eventualmente valutare in extrema ratio il supporto di un legale.

forse, anzi senza forse sono troppo ingenuo, ma se Eugenio o chi per lui cede questa striscia di terra al confinante che ha commesso l' abuso (occupazione di suolo altrui) non risolve?

Si si per l'amordidio, sono stato io il primo a consigliare ad Eugenio altre vie, però è anche bene sapere a cosa si va in contro se uno "Punta i piedi"
E il fatto che abbia deliberato la cassazione in merito, significa che ben difficilmente un giudice ( anche di pace) potrà deliberare in contrasto con essa

riassuntino breve
finche' non risani la situazione non vendere o son problemi.
siccome erediti cade il danno morare ma resta il venale(per te, poi in generale abusi edilizi danni erariali falsi atti pubblici ecc ecc non ti riguardano ma certo fanno massa).
da sperare che il palazzo non si appelli all'usucapione poiche' ci sarebbero i termini, se apri una procedura anche 'stupida' non potranno piu' appellarsi quindi la prima caxxata da due soldi che viene in mente all'avvocato applicala anche se cade nel nulla guadagni mesi per raccogliere materiale far perizie per un'azione ben strutturata .
Se hai le spalle grosse e vuoi velicizzare la cosa puoi chiedere il sequestro del palazzo con messa in mora di tutti i proprietari e richiedere un curatore che provveda a liquidare parti dello stabile in proporzione ad ogni proprietario o a risquoterne la somma proporzionale equivalente a risarcirti il danno.
Se procedi cosi' piouttosto che andare in cause decennali che ti danneggerebbero e basta ti pagano poiche' sino alla risoluzione nessuno dei condomini puo' vendere e disporre completamente del proprio bene, insomma di solito max 2 anni e patteggiano, se parti morbido tra 20 anni sei ancora in ballo.
Se te la giochi bene incassi mica male ma ci vuole un avvocato serio ,tanti piu' si tira per le lunghe piu' si portano a caso un mensile assicurato insomma molti non puntano a risolvere ma ad incassare sulla pelle del cliente.

Il proprietario del fondo su cui un terzo ha edificato senza averne la proprietà, ai sensi del codice civile può acquisire l'opera, o chiedere il ripristino dello stato dei luoghi.
Quindi semplicemente, previa una verifica seria dei confini (rilievo topografico asseverato) in veste di erede si fa scrivere da un avvocato una lettera in cui si intima al condominio di ripristinare lo stato dei luoghi (demolire l'opera e ripristinare il terreno) o in alternativa di acquisire la striscia edificata pagandone il valore commerciale attuale e sostenendo in proprio tutte le spese catastali, notarli e fiscali. A quel punto i proprietari del condomino per non trovarsi con le autorimesse inutilizzabili si fanno in quattro per acquisire il lotto, se cercano di passare per un'usucapione, si trovano in mezzo ad una procedura legale che dura anni e nel frattempo gli si può impedire l'uso della porzione di rampa.

Boia ragazzi, io auspicavo una soluzione più diplomatica ma voi andate giù con l'artiglieria

E dovrebbe andarci anche pesante, se attacca subito blocca anche la possibilità di usucapione

Porca vacca ragazzi. Non so proprio cosa consigliare a mio padre ora. Io speravo si potesse trovare una soluzione tranquilla ma mi prospettate di fare una guerra. Fra l altro i miei genitori non hanno le fprze per farla e ii vivo in olanda il che é tutto piu difficile.

Aggiungo ragazzi che é inutile che io acquisisca l opera perche son 50 centimetri la.misura in cui han oltrepassato il limite e le macchine ci passerebbero comunque per la rampa

In piu i loro garahe son accessibili da due rampe una nord e una sud quindi non li sfiorerei nemmeno.

Ma é mai possibile che non possa vendere una casa per 50 centimetri?

É una striscia di terreno larga 50 centimetri lunga venyi metri. La cederei molto volentieri per togliermeli dalle scatole

Il punto é che se loro accettassero dovrebbero ammettere l abuso e figurati se han voglia di pagare

Secondo me vi state preoccupando di un problema che non esiste.
Il condominio ha sconfinato più di 30 anni fa, magari d'accordo col defunto, ha pertanto comunque usocapito l'area che di conseguenza non è più tua.
Allora perchè dovresti essere responsabile di un qualsivoglia abuso fatto da altri su un area che non è più tua?
A mio modesto avviso basta che il notaio citi in atto che il giardino dell'abitazione è più piccolo per intervenuto usocapione di una porzione da parte del vicino e puoi vendere tranquillo.
L'acquirente sarà quindi edotto del fatto e non potrà farti questioni.
La cosa è registrata su un atto pubblico ed il fisco non potrà contestarla per controlli legati al 110%.
Se e quando vorrà (stai tranquillo che non lo farà mai) starà al condominio regolarizzare la propria situazione.